Was ist die Baugenehmigung?

Wer ein Bauprojekt umsetzen möchte, benötigt dafür die offizielle und schriftliche Erlaubnis durch die zuständige Baubehörde – die sogenannte Baugenehmigung. Diese prüft, ob das Bauvorhaben mit den rechtlichen Vorgaben vereinbar ist. Eine Baugenehmigung ist kostenpflichtig und je nach Landesbauordnung ein bis vier Jahre gültig. Bei Verzögerungen, zum Beispiel durch Finanzierungsprobleme, kann man eine Verlängerung beim Bauamt beantragen. 

Die Notwendigkeit einer Baugenehmigung

Wann ist eine Baugenehmigung
notwendig?

In der Regel ist eine Baugenehmigung vor jeder Neuerrichtung, grösseren Modernisierung, jedem Anbau und Abriss vonnöten. Bei kleineren Bauprojekten wie zum Beispiel Gartenhäuser, Wintergärten, Garagen, Carports, Terrassenüberdachungen oder auch Solaranlagen verhält es sich, je nachdem wo Sie wohnen, unterschiedlich. Eine Rückfrage beim örtlichen Bauamt ist in jedem Fall sinnvoll und empfehlenswert, denn das Baurecht ist Ländersache. Was genau in Ihrem Bundesland einer Genehmigung bedarf und was genehmigungsfrei ist, erfahren Sie auch über die Landesbauverordnung. Diese ist zumeist über die Internetseite der Länderregierung einsehbar. Beachten Sie, dass auch genehmigungsfreie Bauvorhaben dem öffentlichen Baurecht unterliegen. Dies regelt zum Beispiel den notwendigen Abstand zum Nachbargrundstück.  

Der Antragssteller

Wer darf eine Baugenehmigung
beantragen?

Für den Bauantrag brauchen Sie die Unterstützung eines Fachmanns, denn der Bauherr allein darf diesen nicht stellen. Bei umfangreichen Bauvorhaben wie einem Hausbau, grösseren Modernisierungsprojekten oder auch Anbauten übernimmt diese Aufgabe der Architekt oder Bauingenieur, bei kleineren Bauvorhaben auch der Handwerksmeister. Diese Personen sind bauvorlagenberechtigt und verfügen über das entsprechende Wissen, um einen Bauantrag schnell und unkompliziert einreichen zu können. Wer genau den Bauantrag stellen darf, steht ebenfalls in der Landesbauverordnung des jeweiligen Bundeslandes oder ist beim örtlichen Bauamt zu erfragen. 

Der Ablauf des Baugenehmigungsverfahren

Wie läuft das Baugenehmigungs-
verfahren ab?

Schritt 1: 
Holen Sie sich beim zuständigen Bauamt die notwendigen Informationen bezüglich Ihres Antrags und Bauvorhabens. Dies kann formlos und kostenlos per E-Mail erfolgen. In manchen Fällen lohnt sich jedoch eine kostenpflichtige Bauvoranfrage. Dabei prüft das Bauamt vorab wichtige Teilaspekte des Bauvorhabens, wie die Kompatibilität mit dem öffentlichen Baurecht, der vorliegenden Architektur oder auch die Anschlussfähigkeit an das Verkehrs- und Versorgungssystem. Sind diese Aspekte mit positivem Ergebnis geprüft, erhöhen sich die Chancen auf die Genehmigung eines Bauantrags. 

Schritt 2: 
Stellen Sie gemeinsam mit dem Architekten – nachdem dessen Bauentwurf final steht – alle relevanten Unterlagen für den Bauantrag zusammen. Anschliessend prüft die Baubehörde den Antrag und erteilt im Regelfall eine Genehmigung. Sollte dies nicht der Fall sein, gibt es noch die Option von Sondergenehmigungen. Hierfür müssen Sie jedoch erneut das Gespräch mit der Baubehörde suchen. Anderenfalls müssen Sie den Bauplan anpassen lassen oder die Zustimmung der Nachbarn einholen, sollten diese der Grund für die Ablehnung sein. 

Schritt 3: 
Entspricht Ihr Bauvorhaben dem Bebauungsplan und der Landesbauordnung, können Sie in der Regel mit einer Genehmigung rechnen. Sobald alle Genehmigungsverfahren abgeschlossen sind, erteilt die Behörde eine Baufreigabe und das Grossprojekt Eigenheim kann losgehen. Sie erhalten ein amtliches Dokument zur Baufreigabe mit dem sogenannten „roten Punkt“, der gut sichtbar an der Baustelle angebracht werden muss. Das beiliegende Dokument mit den relevanten Informationen zu Bauprojekt, Bauherr, Baufirma und Planer sollten Sie auf der Baustelle aufbewahren, falls Sie es bei einer Bauprüfung vorzeigen müssen. 
 

Die Unterlagen für die Baugenehmigung

Welche Unterlagen brauchen Sie
für eine Baugenehmigung?

Es ist empfehlenswert, sich rechtzeitig über die im jeweiligen Bundesland erforderlichen Unterlagen für ein Bauvorhaben zu informieren und eine gewisse Vorlaufzeit einzuplanen. Häufig müssen Sie diese bei unterschiedlichen Behörden anfordern – und das bedarf Zeit. Die Unterlagen sind in dreifacher Ausführung einzureichen. Zu den notwendigen Dokumenten zählen unter anderem: 

  • Bauzeichnungen des Architekten
  • Baubeschreibungen / technische Beschreibungen des Gebäudes 
  • Bauzahlenberechnung und Höhenplan 
  • Statik 
  • Baukostenberechnung 
  • Sicherheitsnachweise (Brandschutz, Wärmedämmung, Schallschutz)
  • Informationen zu Grundstücksentwässerung und Wasserversorgung
  • Informationen zur wegemässigen Erschliessung
  • Informationen des Katasteramts
  • Lage- und Freiflächenplan 
  • Information zu versiegelten Grundstücksflächen 
  • Zustimmungserklärungen der Nachbarn, falls erforderlich 

Die Rolle Ihrer Nachbarn

Welche Rolle
spielen
die Nachbarn?

Die Meinung der Nachbarn ist nicht ausschlaggebend für eine Baugenehmigung. Es kommt in erster Linie darauf an, dass Sie die Vorgaben des Bebauungsplans und der Landesbauordnung erfüllen. Die Nachbarn sind jedoch ins Bauvorhaben zu integrieren, wenn deren Interessen durch drittschützende Normen geschützt sind. Dies kann zum Beispiel sein, wenn die Abstände zum Nachbarsgrundstück unterschritten sind. Wer dann direkt beim Bauantrag die Zustimmung des Nachbarn einreichen kann, erhöht die Chancen auf eine Genehmigung – zumal die Behörde einen Widerspruch durch die Nachbarn ausschliessen kann. Grundsätzlich haben Nachbarn, sofern Sie vorher nichts anders unterschrieben haben, ein Jahr Zeit, um Widerspruch gegen ein Bauvorhaben einzulegen. Dieser wird den Baubeginn nicht verzögern, sofern kein Baustopp vor Gericht verlangt wurde. Widersprüche könnten weiterhin sein, dass das Gebäude nicht in das Gebiet (sprich: zum Bebauungsplan) passt oder das Gebäude zu hoch ist. 

Warum Sie nicht ohne Baugenehmigung bauen dürfen

Darf man auch ohne
Baugenehmigung bauen?

Ohne Baugenehmigung dürfen Sie nicht bauen, auch wenn es sich um vermeintlich kleine Projekte wie ein Gartenhaus handelt. Für bauliche Veränderungen wie Terrassenüberdachungen, Carports oder Pools kann man jedoch auch nachträglich eine Baugenehmigung einholen. Eine rechtzeitige Rückfrage beim Bauamt lohnt sich. Verstösse durch Schwarzbauten bleiben in Zeiten des Internets selten unentdeckt. Die zuständige Behörde informiert den Eigentümer anschliessend über den Sachverhalt und kann die Beseitigung des Bauobjekts fordern. Handelt der Eigentümer gegen diese Forderung, muss er mit einem Bussgeld rechnen. Dies fällt je nach Bundesland unterschiedlich hoch aus, bewegt sich aber je nach Verstoss in einem Bereich zwischen mehreren hundert bis mehreren tausend Euro. Letztendlich hat das Bauamt die Befugnis, das Objekt selbst abzureissen, sollte es der Eigentümer nicht tun.