Was ist das Bodengutachten?

Ein Bodengutachten (auch als Baugrundgutachten oder geotechnischer Bericht bezeichnet) dient der Untersuchung der geologischen Struktur und der Grundwasserverhältnisse einer noch unbebauten Grundstücksfläche. Darüber hinaus klärt ein Bodengutachten über die Wechselwirkungen zwischen diesen Faktoren und dem geplanten Gebäude bzw. der Nachbarschaftshäuser auf. Dabei steht die Frage im Fokus, ob sich das Grundstück überhaupt als Baugrund eignet. Ziele dabei sind, das Baugrundrisiko zu senken sowie mögliche Schäden und unnötige Folgekosten zu vermeiden. Ein Bodengutachten ist unter anderem die Basis für die Berechnungen von Statikern und Architekten und sollte daher noch vor der Bauplanung durchgeführt werden. 
 

Sinn & Zweck eines Bodengutachtens

Warum benötigt man
ein Bodengutachten?

Nicht jeder Boden ist frei von Vorbelastungen oder eignet sich für einen Hausbau. Im Erdreich können verschiedene potenzielle Gefahren lauern, wie zum Beispiel ein zu hoher Grundwasserspiegel. In diesem Fall ist eine besonders gute Kellerabdichtung von grosser Bedeutung. Weitere mögliche Gefahren könnten unter anderem Absackungen von Neubauten, Setzungsrisse, Wasserschäden, Feuchtigkeit, Schimmelbildung und nachträgliche gesundheitliche Folgen sowie Schäden an benachbarten Gebäuden sein. Ein Bodengutachten bietet eine genaue Analyse der Beschaffenheit des Baugrunds und somit eine Art Versicherung gegen diese Risiken. Sollten bei der Untersuchung des Erdreichs Probleme erkennbar sein, lassen sich direkt gezielte Gegenmassnahmen einleiten. Wenn die Probleme jedoch erst nach oder während des Baus ans Licht kommen, folgen hohe Mehrkosten für den Bauherren und im schlimmsten Fall ein Baustopp. Durch ein Bodengutachten erlangt ein Bauherr Planungssicherheit und finanzielle Kontrolle. 

Die Notwendigkeit eines Bodengutachtens

Ist ein Bodengutachten
Pflicht?

In Deutschland ist das Bodengutachten seit 2008 laut Bauordnungsrecht vorgeschrieben. Im Idealfall lassen Sie die Untersuchungen des Bodens durchführen, noch bevor Sie das Grundstück kaufen, denn als Eigentümer tragen Sie alle Risiken, die vom Grundstück und dessen Bebauung ausgehen. Allein deshalb ist ein Bodengutachten eine wichtige Voraussetzung für ein erfolgreiches Bauvorhaben. Verlassen Sie sich nicht einfach auf die Aussagen von Nachbarn, auch wenn dort bereits ein Bodengutachten erstellt wurde. Ihr Grundstück könnte sich trotzdem bezüglich seiner Beschaffenheit von den umliegenden Grundstücken unterscheiden. Absackende Gehwege, geneigte Strassenlaternen, aufgeschüttetes Gelände oder sogar Strassennamen wie „Im Sande“ können Anzeichen für einen unsicheren Boden sein. Absolute Klarheit kann und sollte aber nur ein Bodengutachten verschaffen. Wer ein Haus „nur“ kauft, benötigt kein erneutes Bodengutachten. 

Was besagt ein Bodengutachten?

Welche Aussagen macht
ein Bodengutachten?

Ein Bodengutachten gibt Aufschluss über den Aufbau des Erdreichs und über die sich daraus ergebenden Massnahmen. Fragen, die ein Bodengutachten beantwortet, sind unter anderem: 

  • Wie steht es um die Wasserverhältnisse bzw. das Grundwasser? Steht es zu hoch und könnte drücken? Was bedeutet das für den Kellerausbau? 
  • Wie ist es um die Tragfähigkeit und das Setzungsverhalten des Grundstücks beschaffen?
  • Wie sieht der geologische Aufbau des Bodens aus? Um welche Bodenart oder Bodenklasse (zum Beispiel „leicht lösbar“ im Gegensatz zu „schwer lösbar“) handelt es sich? 
  • Wie versickerungsfähig (z.B. bei Regen) und frostsicher ist der Boden?
  • Sind giftige Altlasten vorhanden, die vor dem Bau entsorgt werden müssen? Dies kann der Fall sein, wenn das Grundstück vorab für gewerbliche Zwecke genutzt wurde. Die Kosten für die Beseitigung der Altlasten zahlt der Grundstücksbesitzer.  
  • Sind die Böschungen standsicher? 
  • Gibt es Blindgänger, die vorab entfernt werden müssen? In manchen Regionen Deutschlands sowie in Grossstädten ist dies keine Seltenheit. 
  • Ist das Grundstück – alle Faktoren zusammengenommen – überhaupt geeignet für den Bau? 
  • Wie müssen wir das Gebäude abdichten? Ist eine Drainage notwendig? 
  • Gibt es spezielle Vorgaben bezüglich der Aushebung des Erdreichs? 
  • Wie sollte die Gründung der Bauwerkslasten erfolgen? 
  • Müssen wir Änderungen in der Bauplanung vornehmen? 
  • Müssen angrenzende Gebäude speziell gesichert werden? 
  • Falls Ihr Haus auf einem Hang stehen wird: Ist eine Hangsicherung notwendig? 

Der Ablauf eines Bodengutachtens

Wie läuft der
Prozess ab?

Ein Bodengutachten sollte durch einen unabhängigen Sachverständigen für Geotechnik durchgeführt werden. Es ist ratsam, einen Fachmann aus der Region zu beantragen, damit dieser die entsprechenden Vorkenntnisse mitbringen kann. Um ein Bodengutachten zu erstellen, müssen Sie genau wissen, wo das Gebäude später stehen soll. Daraufhin werden dem Erdreich diverse Proben per Baugrundsondierung und/oder Kernbohrungen an den entsprechenden Hausecken (mindestens an zwei diagonal gegenüberliegenden Ecken) entnommen. Wie tief die Bohrungen erfolgen müssen, hängt davon ab, ob das Gebäude einen Keller haben wird. Für gewöhnlich endet die Bohrtiefe drei Meter unter dem zukünftigen Fundament. Die anschliessenden Untersuchungen der Bodenproben erfolgen im Labor. 

Die Dauer für die Erstellung eines Bodengutachtens
Wie lange dauert
die Erstellung?

Die Bohrarbeiten dauern in der Regel circa drei Stunden. Bis die Ergebnisse der Bodenproben aus dem Labor zur Verfügung stehen, dauert es jedoch einige Tage. Der Fachmann erstellt anschliessend innerhalb von ein bis zwei Wochen die schriftliche Ausarbeitung des Bodengutachtens. Treten Probleme bei den Untersuchungen bzw. schlechte Ergebnisse bezüglich der Bodenbeschaffenheit auf, verlängert sich die Erstellung des Dokuments entsprechend. 

Die Kosten für ein Bodengutachten

Wie viel kostet
ein Bodengutachten?

Die Kosten für ein Bodengutachten sind bestimmt von der Grösse des geplanten Gebäudes, vom Untersuchungsumfang und von der Region, in der Sie leben. Sie betragen für gewöhnlich zwischen 0,1 und 0,5 Prozent der Gesamtbaukosten. Bei dem Bau eines Fertighauses mit Hanse Haus ist das Bodengutachten inklusive.

Für gewöhnlich liegen die Gutachten-Kosten für ein durchschnittliches Einfamilienhaus bis 200 Quadratmeter zwischen 500 und 1.000 Euro. Dieser Betrag kann sich auf bis zu 2.000 und 2.500 Euro erhöhen, sollten Sie Zusatzuntersuchungen vom Bodengutachter fordern, wie zum Beispiel eine bauchemische Wasseranalyse oder die Ermittlung des Wasserdurchlässigkeitswerts. Ob und welche Zusatzleistungen notwendig sind, hängt von dem Grundstück ab. Ein Bodengutachten ist in jedem Fall eine lohnende Investition, um kostenintensive Störungen nach dem Bau zu vermeiden. Im Vergleich zu den Kosten, die bei einem Schadensfall entstehen könnten, sind die Kosten für ein Bodengutachten gering.