Steuervorteile und nachhaltige Investitionen: Ihre Chance mit Hanse Haus und dem Wachstumschancengesetz

Sonderabschreibung nach § 7b EStG
Die Sonderabschreibung nach § 7b EStG kann nur beansprucht werden, wenn die Wohnung dauerhaft zu fremden Wohnzwecken vermietet wird. Eine vorübergehende Beherbergung von wechselnden Personen, wie in Ferienwohnungen oder Hotels, schließt die Nutzung aus. Daher ist die Sonderabschreibung bei einer Ferienhaus-Vermietung nicht möglich.

Degressive Abschreibung nach § 7 Abs. 5a EStG
Analog nach § 7b EStG können nur neu gebaute oder im Jahr der Fertig­stellung erworbene Gebäude abgeschrieben werden, die zu Wohnzwecken dienen. Eine vorübergehende Beherbergung, wie in Ferienwohnungen, ist gemäß § 7b Abs. 2 Nr. 3 EStG ausdrücklich nicht begünstigt.

Sonderabschreibung nach § 7b EStG
Die Sonderabschreibung nach § 7b EStG kann auch für Wohnungen in Studentenwohnheimen, Appartmenthäusern oder ähnlichen Einrichtungen wie Seniorenheimen oder Unterkünften für betreutes Wohnen in Anspruch genommen werden. Voraussetzung dabei ist, dass die Wohnung über einen Wohn-Schlafraum, eine eingerichtete Küchenkombination oder Kochgelegenheit sowie ein Bad/WC verfügt und eine Mindestgröße von 20 m² hat. Zudem muss die Wohnung auch hier der entgeltlichen Überlassung zu fremden Wohnzwecken dienen. Dies ist der Fall, wenn die Wohnung unbefristet oder für einen Zeitraum von mindestens einem Jahr vermietet wird. Eine kürzere Mietdauer ist unschädlich, wenn nachgewiesen wird, dass die Wohnung für eine längerfristige Nutzung und nicht nur für die vorübergehende Beherbergung bestimmt ist (z.B. Vermietung an Studenten für die Dauer eines Semesters).

Degressive Abschreibung nach § 7 Abs. 5a EStG
Analog § 7b EStG zu Wohnzwecken

Sonderabschreibung nach § 7b EStG
Die Sonderabschreibung nach § 7b EStG kann ab dem Jahr der Fertigstellung oder Anschaffung in voller Höhe für das gesamte Jahr geltend gemacht werden. Die Höhe der Sonderabschreibung beträgt bis zu 5 % der Bemessungsgrundlage (Anschaffungs- und Herstellkosten) und kann neben der linearen Abschreibung nach § 7 Abs. 4 bzw. der degressiven Abschreibung nach § 7 Abs. 5 a EStG geltend gemacht werden (Wahlrecht). Die Sonderabschreibung nach § 7b EStG kann im Jahr der Anschaffung oder Fertigstellung und in den folgenden drei Jahren vollständig (ohne zeitanteilige Aufteilung) in Anspruch genommen werden.

Degressive Abschreibung nach § 7 Abs. 5a EStG
Die degressive Abschreibung nach § 7 Abs. 5a EStG kann der Bauherr ab dem Zeitpunkt der Fertigstellung geltend machen, der Käufer ab dem Lastenwechsel. Im Jahr der Anschaffung oder Herstellung muss die AfA nach § 7 Abs. 5a EStG im Unterschied zur Sonderabschreibung  zeitanteilig erfolgen. Im ersten Jahr können fünf Prozent der Investitionssumme abgeschrieben werden, in den folgenden Jahren jeweils fünf Prozent des nach der Abschreibung verbleibenden Buchwerts. Die Bemessungsgrundlage wird also jedes Jahr um die in Anspruch genommene Abschreibung vermindert (geometrisch degressiv). In Herstellungsfällen hat die Baubeginnsanzeige und in Anschaffungsfällen hat der Abschluss des obligatorischen Vertrags vor dem 1.10.2029 zu erfolgen. Damit hebt die Regelung des § 7 Abs. 5a EStG also auf den tatsächlichen Baubeginn ab und nicht im Vergleich zur Sonderabschreibung auf den Zeitpunkt der Bauantragsstellung bzw. Bauanzeige. 

Sonderabschreibung nach § 7b EStG
Nein.

Degressive Abschreibung nach § 7 Abs. 5a EStG
Ja, nach § 7 Abs. 5a S. 4 EStG dürfen die Herstellkosten nicht über der Schwelle von 5.200 Euro je Quadratmeter Bruttogrundfläche liegen. Häuser von Hanse Haus bleiben im Regelfall weit darunter.

Sonderabschreibung nach § 7b EStG
Nein, diese Abschreibung kann auch ohne Photovoltaik-Anlage genutzt werden. 

Degressive Abschreibung nach § 7 Abs. 5a EStG
Ja, nach § 7 Abs. 5a S. 4 EStG darf diese Abschreibung nur genutzt werden, wenn das Haus mindestens die Kriterien des  Effizienzhaus 40 mit Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG) erfüllt. Hierzu gehört zwingend eine Photovoltaik-Anlage.

Sonderabschreibung nach § 7b EStG
Der Grund und Boden gehört nicht zu den abnutzbaren Wirtschaftsgütern. Da das Grundstück somit keiner Abnutzung unterliegt, können entsprechend keine planmäßigen Abschreibungen vorgenommen werden. Nebenkosten des Grundstückerwerbs gehören zu den Anschaffungskosten des Grundstücks und können daher analog nicht im Rahmen einer planmäßigen Abschreibung genutzt werden. Begünstigt sind gem. § 7b EStG nur die Anschaffungs- oder Herstellungskosten, soweit sie zur Anschaffung oder Herstellung einer neuen Wohnung, einschließlich der zur Wohnung gehörenden Nebenräume entstehen. Aufwendungen für den Erwerb des Grundstücks sowie die anteiligen Anschaffungsnebenkosten sind nicht abschreibungsfähig und können daher nicht im Rahmen der Sonderabschreibung nach § 7b EStG berücksichtigt werden.

Degressive Abschreibung nach § 7 Abs. 5a EStG
Gem. § 7 Abs. 5a EStG sind ebenfalls nur die Anschaffungs- und Herstellungskosten des Gebäudes abschreibungsfähig, nicht die für den Grund und Boden.

Sonderabschreibung nach § 7b EStG
Die Sonderabschreibung nach § 7b EStG kann nur in Anspruch genommen werden, wenn der Bauantrag (oder die Bauanzeige, wenn eine Baugenehmigung nicht erforderlich ist) nach dem 31.12.2022 und vor dem 01.10.2029 gestellt (bzw. getätigt) worden ist. Wurde der Bauantrag im Jahr 2022 gestellt (oder die Bauanzeige getätigt), mit der tatsächlichen Bautätigkeit aber erst nach diesem Stichtag begonnen, ist die Inanspruchnahme der Sonderabschreibung nach § 7b EStG nicht zulässig, da die Regelung nicht auf den Beginn der Bautätigkeit, sondern auf den Zeitpunkt der Bauantragsstellung (bzw. der Tätigung der Bauanzeige) abstellt. Zudem muss das Gebäude die Kriterien eines "Effizienzhaus 40" erfüllen und dies durch das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG) nachgewiesen werden.

Degressive Abschreibung nach § 7 Abs. 5a EStG
Es kann die degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG gewählt werden, wenn mit der Herstellung nach dem 30. September 2023 und vor dem 1. Oktober 2029 begonnen wurde oder die Anschaffung auf Grund eines nach dem 30. September 2023 und vor dem 1. Oktober 2029 rechtswirksam abgeschlossenen obligatorischen Vertrags erfolgt.

Degressive Abschreibung nach § 7 Abs. 5a EStG
Die Sonderabschreibung gem. § 7b EStG ermöglicht es, innerhalb der ersten 4 Jahre (Begünstigungszeitraum) jährlich bis zu 5 % der Anschaffungs- oder Herstellungskosten neben der linearen oder degressiven AfA abzuschreiben. Der Prozentsatz (0-5 %) ist dabei frei wählbar. Die Sonderabschreibung ist begrenzt auf Anschaffungs- oder Herstellungskosten von maximal 4.000 € je qm Wohnfläche begrenzt, auch wenn die tatsächlichen Kosten höher sind.

Sonderabschreibung nach § 7b EStG
Herstellungskosten werden geleistet um einen Vermögensgegenstand herzustellen bzw. in einen betriebsbereiten Zustand zu versetzen. Da das QNG-Siegel für die Nutzbarkeit einer Wohnung nicht zwingend erforderlich ist, gehört dieses unseres Erachtens nicht zu den Herstellungskosten der Wohnung und gehört somit nicht zur abschreibungsfähigen Bemessungsgrundlage der degressiven AfA. Da das QNG-Siegel als Qualitatssiegel im Zusammenhang mit der Vermietungstätigkeit stehen sollte, wäre ein Abzug als Werbungskosten im Rahmen der Vermietungstätigkeit denkbar.

Degressive Abschreibung nach § 7 Abs. 5a EStG
Gem. § 7 Abs. 5a EStG sind nur die Anschaffungs- und Herstellungskosten des Gebäudes abschreibungsfähig.

Sonderabschreibung nach § 7b EStG
Die Sonderabschreibung nach § 7b EStG ist nur möglich, wenn die Wohnung entgeltlich zu fremden Wohnzwecken überlassen wird. Eine selbstgenutzte oder unentgeltlich überlassene Wohnung ist nicht begünstigt. Bei einer gemischten Nutzung (entgeltlich und unentgeltlich) muss die Abschreibung anteilig entsprechend dem entgeltlichen Anteil erfolgen. Zudem muss die Wohnung die bewertungsrechtlichen Anforderungen des § 181 Abs. 9 BewG erfüllen, d.h. sie muss eine abgeschlossene Wohneinheit mit mindestens 23 m² Wohnfläche und den notwendigen Nebenräumen (Küche, Bad, Toilette) sein.

Degressive Abschreibung nach § 7 Abs. 5a EStG
Die begünstigten Gebäude(teile) müssen wie bei §7b EStG der entgeltlichen Überlassung zu fremden Wohnzwecken dienen. Bei gemischt genutzten Gebäuden, die sowohl selbst genutzt als auch entgeltlich zu fremden Wohnzwecken überlassen werden, gilt die Abschreibung nach § 7b EStG nur für den vermieteten Teil. Die Herstellungs- oder Anschaffungskosten müssen entsprechend aufgeteilt werden, sodass die AfA nur auf den vermieteten Teil des Gebäudes Anwendung findet.

Sonderabschreibung nach § 7b EStG
Die Sonderabschreibung nach § 7b EStG gilt sowohl für den Bauträger als auch für den Erwerber einer neuen Wohnung, wenn diese in einem EU-Mitgliedstaat oder einem entsprechenden Drittstaat liegt. Eine Wohnung ist als neu anzusehen, wenn sie erstmalig geschaffen wird, also durch Neubau, Umbau, Anbau oder Aufstockung. Der Käufer kann die Sonderabschreibung nach § 7b EStG nutzen, wenn er die Wohnung vermietet und nicht für den Eigenbedarf nutzt. Die Jahre, in denen der Bauträger bereits Abschreibungen geltend gemacht hat, können jedoch nicht erneut vom Käufer in Anspruch genommen werden. Der Käufer kann nur in den verbleibenden Jahren des Begünstigungszeitraums die Sonderabschreibung nutzen, wenn alle Voraussetzungen erfüllt sind. Der Käufer einer Wohnung kann grundsätzlich ein KfW-Darlehen in Anspruch nehmen, wenn er die entsprechenden Anforderungen erfüllt, wie z.B. die Nutzung der Wohnung zu Wohnzwecken. Ob der Käufer ein KfW-Darlehen nutzen kann, hängt jedoch von den konkreten Förderprogrammen der KfW ab und nicht direkt von der Sonderabschreibung nach § 7b EStG.

Degressive Abschreibung nach § 7 Abs. 5a EStG
Der Käufer einer Wohnung kann die degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG nutzen, wenn alle Voraussetzungen erfüllt sind.

Die Sonderabschreibung nach §7b EStG kann im Jahr der Anschaffung oder Fertigstellung in Anspruch genommen werden. 

Eine Wohnung ist fertiggestellt, wenn sie entsprechend ihrer Zweckbestimmung genutzt werden kann. Der Zeitpunkt der Anschaffung einer Wohnung ist der Zeitpunkt der Erlangung der wirtschaftlichen Verfügungsmacht. Das ist der Fall, wenn Eigenbesitz, Gefahr, Nutzen und Lasten auf den Erwerber übergehen. Für die Inanspruchnahme der Sonderabschreibung nach § 7b EStG müssen also Fertigstellung und Erlangung der wirtschaftlichen Verfügungsmacht in einem Kalenderjahr liegen.  Jedoch können nach §7b Abs. 2 Nr. 2 EStG Sonderabschreibungen auch nur unter den Voraussetzungen in Anspruch genommen werden, dass Wohnungen die Kriterien eines „Effizienzhaus 40“ mit Nachhaltigkeits-Klasse erfüllen und dies durch Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude nachgewiesen wird. Somit ist der Nachweis der Effizienzhaus-Stufe 40 mit Nachhaltigkeits-Klasse durch das „Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG)“ erforderlich, um die Sonderabschreibungen nutzen zu können.

Sonderabschreibung nach § 7b EStG
Nach § 7b Abs. 2 Nr. 2 EStG ist die Inanspruchnahme der Sonderabschreibung nach § 7b EStG nur zulässig, wenn die abschreibungsfähigen Anschaffungs- oder Herstellungskosten nicht mehr als 5.200 € pro m² Wohnfläche betragen. Fallen höhere abschreibungsfähige Anschaffungs- oder Herstellkosten an, führt dies zum vollständigen Ausschluss der Förderung (Baukostenobergrenze). Nach § 7b Abs. 3 Nr. 2 EStG wird die Bemessungsgrundlage für die Sonderabschreibung dabei auf maximal 4.000 € je m² begrenzt (Förderhöchstgrenze). Liegen die AHK je m² Wohnfläche darunter, sind diese in der tatsächlich angefallenen Höhe der Sonderabschreibung zu Grunde zu legen. Betragen die förderfähigen AHK mehr als 4.000 € je m² Wohnfläche, ermittelt sich die BMG für die Sonderabschreibung wie folgt: 4.000 € x Wohnfläche der begünstigten Wohnung = BMG.

Degressive Abschreibung nach § 7 Abs. 5a EStG
Analog § 7b Abs. 2 S. 2 Nr. 2 EStG

Gemäß § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStG sind Immobilien von der Besteuerung ausgenommen, wenn der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung mehr als 10 Jahre beträgt. Diese sogenannte Spekulationsfrist gilt unabhängig davon, ob die Immobilie selbst genutzt oder vermietet wurde. Die Spekulationssteuer fällt auch dann nicht an, wenn die Immobilie selbst genutzt wurde. In diesem Fall ist es unerheblich, wie lange die Immobilie besessen wurde, solange sie im Verkaufsjahr und in den beiden vorhergehenden Jahren ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Voraussetzung ist, dass die Immobilie tatsächlich und auf Dauer als selbst genutzter Wohnraum bewohnt wird.

Sonderabschreibung nach § 7b EStG und Degressive Abschreibung nach § 7 Abs. 5a EStG
Im Jahr der Anschaffung oder Herstellung wird die degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG mit 5 % p.a. zeitanteilig, d.h. monatlich, berechnet. In den folgenden Jahren werden jeweils 5 % des verbleibenden Buchwerts abgeschrieben.

Degressive Abschreibung nach § 7 Abs. 5a EStG
Die degressive AfA nach § 7 Abs. 5a S. 4 EStG wird nach einem unveränderlichen Prozentsatz in Höhe von 5 Prozent vom jeweiligen Restwert vorgenommen. Die Sonderabschreibung mindert diesen Restwert entsprechend, wodurch die Basis für die degressive AfA in den Folgejahren reduziert wird. Wird während des Bewilligungszeitraums der Sonderabschreibung zur linearen AfA gewechselt, hat diese Sonderabschreibung keine Auswirkung auf die daneben vorzunehmende lineare AfA.

Degressive Abschreibung nach § 7 Abs. 5a EStG
Die Abschreibungsbeträge nehmen jährlich ab, was dazu führt, dass das Gebäude faktisch nicht vollständig abgeschrieben wird. Aus diesem Grund ist es zulässig, zu einem frei wählbaren Zeitpunkt während des Begünstigungszeitraums auf die lineare AfA überzugehen. Basierend auf den aktuellen Vorschriften zur linearen Abschreibung von Wohngebäuden, ist ein Wechsel zur linearen AfA ab dem Jahr 15 vorteilhaft (§ 7 Abs. 4 S. 1 Nr. 2 Buchst. a EStG, aktuell 3 Prozent). Der Zeitpunkt, in dem die degressive Abschreibung geringer als die lineare AfA ist, berechnet sich allgemein wie folgt: Gesamt-Nutzungsdauer + 1 - (100/degressiver Abschreibungssatz) . Nach dem Übergang zur linearen AfA bemisst sich der lineare Abschreibungssatz nach dem Restwert und dem nach § 7 Abs. 4 EStG unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer maßgebenden Prozentsatz.

Sonderabschreibung nach § 7b EStG
Der Begünstigungszeitraum für die Sonderabschreibung nach § 7b EStG beträgt 4 Jahre. Nach Ablauf des Begünstigungszeitraums bemisst sich die dann anzusetzende planmäßige lineare Abschreibung nach dem Restwert und dem nach § 7 Abs. 4 EStG unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer maßgebenden Prozentsatz oder nach dem nach § 7 Abs. 5a EStG maßgebenden Prozentsatz (§ 7a Abs. 9 EStG).

Die erhöhten Abschreibungen führen zu einem Überschuss der Werbungskosten über die Einnahmen bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Diese negativen Einkünfte können bei der Festsetzung von vierteljährlichen Steuervorauszahlungen bereits unterjährig entsprechend mindernd berücksichtigt werden.

Eine Berücksichtigung als Freibetrag im Rahmen der Lohnsteuerermäßigung (§ 39a EStG) ist allerdings nicht möglich, da hier nur Werbungskosten aus der Tätigkeit als Arbeitnehmer/in sowie Sonderausgaben und außergewöhnliche Belastungen berücksichtigt werden können. 

Liegen somit neben den negativen Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ausschließlich Einkünfte aus einer Tätigkeit als Arbeitnehmer/in, die dem Lohnsteuerabzug unterliegen, vor, können die negativen Einkünfte aus der Vermietung und Verpachtung erst im Rahmen der jährlichen Steuererklärung entsprechend steuermindernd berücksichtigt werden.