Was ist ein Vollgeschoss?

Man unterscheidet bei den Geschossarten im Hausbau zwischen sogenannten Vollgeschossen und Nicht-Vollgeschossen, welche auch als Halbgeschosse bezeichnet werden.

Diese Unterscheidung ergibt sich aus dem Umstand, dass bei vielen Hausformen bauartbedingt nicht alle Geschosse eine durchgehende volle Raumhöhe aufweisen können.

Während die mittleren Geschosse bei einem mehrgeschossigen Gebäude in aller Regel vollwertige Geschosse darstellen, sind es vor allem das unterste und das höchste Geschoss, welche oftmals nicht die Kriterien eines Vollgeschosses erfüllen.

Vollgeschoss Definition

Definition
  • Die Definition des Vollgeschosses ergibt sich allen voran aus der Raumhöhe, genauer gesagt der durchschnittlichen Raumhöhe. Diese muss über einem bestimmten Wert liegen, damit ein Geschoss im Haus als Vollgeschoss bezeichnet werden darf.

Zunächst einmal muss jedoch erwähnt werden, dass es in Deutschland keine einheitliche Definition gibt, ab wann ein Geschoss als Vollgeschoss gezählt werden kann. Die entsprechenden Raumhöhen sind vielmehr von den Vorgaben und Regularien der Bundesländer abhängig und unterscheiden sich im Bundesvergleich teilweise erheblich. Dies liegt auch daran, dass die vorherrschenden Baustile in den jeweiligen Regionen Deutschlands traditionell sehr verschieden sind und dementsprechend auch die Anforderungen an einen Wohnraum.

Vollgeschoss Berechnung

Dach vs. Keller

Die Berechnung eines Vollgeschosses erfolgt im Dachgeschoss anders als im Kellergeschoss, weshalb diese beiden Berechnungen separiert betrachtet werden müssen.

Vollgeschoss Dachgeschoss

Wann zählt ein Dachgeschoss als Vollgeschoss?

Besonders relevant ist die Geschossdefinition beim Dachgeschoss. Während sich die Frage bei Gebäuden mit einem Flachdach naturgemäß erübrigt, kann es bei allen schrägen Dachformen je nach Dachneigung einen Unterschied machen, ob ein Dachgeschoss noch als vollwertiges Geschoss zählt.

Je steiler die Dachneigung und je weniger somit der Wohnraum durch die Dachschrägen beeinträchtigt wird, umso größer ist die Wahrscheinlichkeit, dass das Dachgeschoss als volles Geschoss definiert wird. Beim Mansardendach ist dies üblicherweise der Fall. Diese Dachkonstruktion war vor 100 Jahren in Großstädten sehr beliebt, da seinerzeit ein Dachgeschoss generell nicht als Vollgeschoss galt.

Heute ist dies anders, da in den meisten Fällen die nutzbare Wohnfläche über die Geschossart entscheidet. Ein Vollgeschoss beim Satteldach mit flacher Dachneigung liegt daher meist nicht vor.

Vollgeschoss Berechnung im Dachgeschoss je Bundesland

Vollgeschoss Berechnung je Bundesland

Vollgeschoss in Baden Württemberg, Hessen, Rheinland-Pfalz, Saarland, Nordrhein-Westfalen und Schleswig Holstein

Beispiel Baden-Württemberg

Ähnlich in Hessen, in Rheinland-Pfalz, im Saarland, in Nordrhein-Westfalen sowie in Schleswig Holstein

In Baden Württemberg zählt ein Geschoss als Vollgeschoss, wenn dieses mindestens eine Raumhöhe von 2,3 Metern aufweisen. Ist die Raumhöhe nicht über die gesamte Fläche einheitlich, was bei vielen Dachgeschossen mit Steildächern der Fall ist, so gilt das Geschoss dennoch als vollwertig, wenn die Raumhöhe von 2,3 Metern über mindestens drei Viertel der Grundfläche erreicht wird. Ausschlaggebend ist dabei die Grundfläche des Gebäudes beziehungsweise des Stockwerks darunter, da baubedingt bereits die Grundfläche eines Dachgeschosses geringer ausfällt. Gemessen wird die Höhe übrigens hier von der Oberkante des Fußbodens bis zur Oberkante des Fußbodens im darüber liegenden Stockwerk beziehungsweise bis zur Dachhaut, die reine Deckenhöhe der Räume gilt hier also nicht als Referenz.

Vollgeschoss in Berlin, Bremen, Hamburg, Mecklenburg-Vorpommern, Sachsen, Sachsen-Anhalt und Thüringen

Beispiel: Vollgeschoss in Berlin

Ähnliche Regelungen bestehen auch in Bremen, Hamburg, Mecklenburg-Vorpommern, Sachsen, Sachsen-Anhalt und Thüringen

In Berlin dagegen gelten für zwar auch 2,3 Meter als Grenzwert für eine vollwertige Geschosshöhe, hier allerdings bereits, wenn dieser Wert nur über zwei Drittel der Grundfläche des Geschosses erzielt wird.

Vollgeschoss in Niedersachsen

Beispiel: Vollgeschoss in Niedersachsen

In Niedersachen gilt dagegen bereits eine Geschosshöhe von 2,2 Metern als vollwertiges Geschoss, wobei auch hier bei Dachgeschossen diese Höhe über mindestens zwei Drittel der Fläche erreicht werden muss.

Vollgeschoss in Bayern

Beispiel: Vollgeschoss in Bayern

In Bayern gilt ein Dachgeschoss dann als vollwertiges Geschoss, wenn es über die Hälfte seiner Nutzfläche eine lichte Höhe von 2,2 Metern erreicht, wobei allerdings Raumteile von weniger als 1,5 Metern Höhe nicht berücksichtigt werden.

Insgesamt ist somit festzustellen, dass üblicherweise in Nord- und Ostdeutschland ein Dachgeschoss selbst bei einer steileren Dachkonstruktion noch als vollwertig gezählt wird, als dies in der Regel in Süd- und Südwestdeutschland der Fall ist.

Abschließend ist noch anzumerken, dass die Bauordnungen der Bundesländer einer ständigen Veränderung unterworfen sind. Im Mittel ist davon auszugehen, dass die Verordnungen mindestens einmal im Jahrzehnt aktualisiert werden, manchmal sogar noch häufiger. Aus diesem Grund sollte in kritischen Fällen immer die neueste Bauordnung des jeweiligen Bundeslandes konsultiert werden.

Technikraum in einem Fertighaus von Hanse Haus

Vollgeschoss Keller

Wann zählt ein Keller als Vollgeschoss?

Anders als bei Dachgeschossen ist bei Kellerräumen nicht nur die eigentliche mittlere Raumhöhe dafür ausschlaggebend, ob der Keller als vollwertiges Geschoss gezählt wird, sondern die Höhe, mit welcher die Kellerräume über das umliegende Gelände hinausragen. Auch hier ergeben sich aus den Verordnungen der Bundesländer teilweise sehr verschiedene Auslegungen darüber, ab wann ein Keller als vollwertiges Geschoss zu bezeichnen ist.

Vollgeschoss Berechnung des Kellers je Bundesland

Vollgeschoss im Keller in Baden Württemberg, Berlin, Brandenburg, Hamburg, Hessen, Mecklenburg Vorpommern, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Saarland, Sachsen, Schleswig-Holstein und Thüringen

Beispiel: Vollgeschoss im Keller in Baden Württemberg

Genau wie in Berlin,Brandenburg, Hamburg, Hessen, Mecklenburg Vorpommern, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Saarland, Sachsen, Schleswig-Holstein und Thüringen.

In diesen Bundesländern zählen Kellergeschosse nur dann als vollwertige Geschosse, wenn sie im Mittel nicht mehr als 1,4 Meter über die umliegende Geländeoberfläche hinausragen. Wird diese Grenze überschritten, zählen auch die untersten Geschosse im Haus als vollwertige oberirdische Geschosse.

Vollgeschoss im Keller in den anderen Bundesländern

Beispiel: Vollgeschoss im Keller in den anderen Bundesländern

In Nordrhein-Westfalen und Sachsen-Anhalt gelten dagegen Geschosse noch als Kellergeschosse, wenn die Geschossoberkante bis zu 1,6 Meter über das Umland hinausragt. In Bremen gelten sogar 2 Meter als Grenzwert. Darüber hinaus muss auch der Keller eine gewisse Raumhöhe erreichen, um als vollwertiges Geschoss zu gelten, egal wie weit er über die Geländeoberfläche hinausragt.

CUBUS - Fertighaus mit Flachdach von Hanse Haus

Was ist ein Staffelgeschoss?

Besonderheit: Das Staffelgeschoss

Eine Besonderheit stellt das Staffelgeschoss dar. Von einem Staffelgeschoss spricht man dann, wenn das obenliegende Geschoss in seiner Grundfläche kleiner ist als das darunterliegende Geschoss. Diese Ausführung sieht man heute vor allem bei modernen Häusern, deren Stil man äußerlich als Baukastensystem bezeichnen kann.

Die Wände des oberen Geschosses sind hierbei gegenüber den Wänden des unteren Geschosses zurückgesetzt. Die nicht überbauten Flächen des unteren Geschosses sind dann entweder als Flachdach oder als Balkon, Dachgarten, Dachterrasse und ähnliches ausgeführt. In den USA ist dieser Stil als „Penthouse“ schon lange verbreitet, hierzulande sieht man ihn bei neuen Häusern mittlerweile häufiger. In der Schweiz spricht man diesbezüglich auch von einer Attikawohnung.

Doppelhaus als Fertighaus von Hanse Haus

Definition eines Staffelgeschosses

Die Definition eines Staffelgeschosses als vollwertiges Geschoss ist ebenfalls in den Vorgaben der Bundesländer unterschiedlich geregelt.

  • In Nordrhein-Westfalen gilt ein Staffelgeschoss erst dann als Vollgeschoss, wenn es eine Geschosshöhe von 2,3 Metern über mindestens zwei Drittel der Grundfläche des darunterliegenden Geschosses aufweist. Gleiches gilt für Berlin.
  • Im Saarland dagegen wird ein Staffelgeschoss erst dann als vollwertig gezählt. wenn es diese Höhe über mindestens drei Viertel der Grundfläche des unter ihm liegenden Geschosses erreicht.

Der Vorteil eines Staffelgeschosses liegt darin, dass es zusätzliche Wohnfläche in einem oberen Geschoss auch in Gegenden erlaubt, in denen laut Bauordnung nur eingeschossige Häuser erlaubt sind.

Vorteile eines Vollgeschosses

+ Vorteile

Mehr Raum, mehr Licht & mehr Flexibilität

  • Dachgeschosse, die durch den hohen Kniestock als Vollgeschosse gewertet werden, können variabler genutzt werden, da Möbel wie Schränke, Betten usw. an jeder Stelle aufgestellt werden können. 
  • Weniger Dachschrägen bedeutet mehr Lebensraum auf der gleichen Grundrissgröße
  • In Vollgeschossen im Dach können Fenster in normaler Größe und in normaler Höhe  oder auch raumhohe Fenster eingebaut werden, wohingegen schon bei einem Kniestock von 2 Metern schon kleinere Fenster gewählt werden müssen.

Nachteile eines Vollgeschosses

- Nachteile

Die Art eines Geschosses hat Auswirkungen auf die Grundsteuer, die Gebäudeversicherung und bei vermieteten Immobilien auch auf die Mietenberechnung. Hier gibt es einen Unterschied bei Vollgeschoss und Halbgeschoss.

Grundsteuer

  • Bei der Grundsteuer, insofern diese nach der Ersatzbemessung und nicht nach dem Einheitswert erfolgt, werden Kellerräume nicht herangezogen.
  • Des Weiteren gilt für Dachgeschosse ein reduzierter Satz für den Bereich des Geschosses, dessen Deckenhöhe unterhalb vom 2 Metern liegt. Raumteile von weniger als 1 Meter Höhe werden gar nicht berücksichtigt. Daher kann festgehalten werden, je weniger vollwertige Geschosse ein Gebäude besitzt, umso geringer fällt die Grundsteuer aus.
  • Mit der anstehenden Grundsteuerreform im Jahre 2025 wird dies alle Immobilien betreffen, auch jene, die bisher nach dem Einheitswert besteuert wurden.

Gebäudeversicherung

Ein weiterer Aspekt ist die Gebäudeversicherung. Auch hier hat die Art des Geschosses eine Auswirkung.

  • Kellerräume werden bei der Berechnung nicht berücksichtigt, vor allem wenn diese ohnehin nicht als Wohnfläche genutzt werden.
  • Ebenso gilt auch hier bei den Dachgeschossen, dass nur Raumteile mit mehr als 2 Metern Höhe voll zählen, Raumteile zwischen 1 und 2 Metern Höhe nur halb, noch niedrigere Raumteile gar nicht.

Bebauungsplan

  • Auch bautechnisch hat die Art eines Geschosses gewisse Vor- und Nachteile. In Gegenden, in denen der Bebauungsplan nur eingeschossige Häuser erlaubt, kann durch die geschickte Wahl der oberen Geschossform dennoch ein zweites Geschoss mit passabler Wohnfläche realisiert werden, ohne dass dieses als volles Geschoss gilt.

Häuser mit zwei Vollgeschossen von Hanse Haus

Bei Hanse Haus werden die Haustypen Cubus (Flachdach), Villa (Walmdach) und Vita (Pultdach) standardmäßig mit zwei Vollgeschossen geplant und verwirklicht. Auch der Haustyp Variant (Satteldach) kann in jedem Grundriss so angepasst werden können, dass zwei Vollgeschosse entstehen.

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