Grundstück erben - Was ist zu beachten?

Wenn Hinterbliebene ein Grundstück erben, müssen sie zügig handeln. Es gilt diverse Fragen zu klären: Diese betreffen das Grundstück erben und das Grundbuch, das Grundstück erben durch eine Erbengemeinschaft, die Annahme oder das Ausschlagen des Erbes, das Grundstück erben und die Kosten (in Bezug auf Grundstück erben und Steuer), eine mögliche Erbpacht beim Grundstück erben sowie nicht zuletzt das Grundstück Erbe der Geschwister. Der Gesetzgeber verlangt einen zügigen Umgang mit dem Vorgang, wenn Menschen ein Grundstück erben: So entfällt zwar auf Grundstück erben keine Grunderwerbsteuer, aber unter Umständen eine Erbschaftssteuer, die umgehend zu entrichten ist.

Beim Grundstück erben durch eine Erbengemeinschaft ist zu entscheiden, ob ein Mitglied dieser Erbengemeinschaft das Objekt bewohnen bzw. (beim leeren Grundstück) bebauen will. Dieses Mitglied müsste dann die anderen Erben auszahlen. Diese wiederum müssen dem Verfahren einheitlich zustimmen. Die Frage stellt sich regelmäßig bei einem Grundstück Erbe durch Geschwister, das eigentlich der Standardfall ist.

Auch über die generelle Annahme des Erbes muss die Erbengemeinschaft zusammen und einheitlich entscheiden, wofür sie nur sechs Wochen Zeit haben (§ 1944 BGB). Es lohnt sich nicht immer, ein Erbe anzunehmen: Auf dem Grundstück können noch hohe Lasten liegen, weil es per Kredit finanziert wurde, der längst nicht getilgt ist. Dann entstehen beim Grundstück erben Kosten, die manch ein Erbe vielleicht nicht tragen kann oder möchte. Daher müssen sich die Geschwister zunächst generell über den Umgang damit einigen.

Wenn ihnen dies nicht gelingt, erfolgt eine Teilungsversteigerung. Dabei entstehen wie bei einer Zwangsversteigerung regelmäßig Verluste, weshalb immer zu einer Einigung unter den Mitgliedern der Erbengemeinschaft zu raten ist, die ein Grundstück erben.

Vor dem Erben eines Grundstücks Grundbuch prüfen!

Beim Grundstück erben ist das Grundbuch zu überprüfen. Das Grundbuchamt gibt hierüber Auskunft. Diese zeigt auf, ob auf dem Grundstück noch eine Grundschuld lastet. Diese ist nicht der einzige relevante Aspekt. Im Grundbuch sind auch eventuell vorhandene Wegerechte vermerkt. Für eine weitere Verwertung wären diese bedeutsam.

Unser Tipp

Manche Grundbuchämter verlangen für die Einsicht einen Erbschein, doch das ist nicht rechtens, wenn ein Testament vorliegt. Hinterbliebene, die ein Grundstück erben, sollten den Erbschein keinesfalls voreilig beantragen, weil sie damit das Erbe annehmen. Es genügt auch gegenüber dem Grundbuchamt das notariell beglaubigte Testament!

Annahme des Erbes

Sollten die Erben nach Einsicht in das Grundbuch das Erbe annehmen, muss dieser Eintrag nun geändert werden. Er lautet bislang noch auf den Nachlasser, doch nun sind die Personen einzutragen, die das Grundstück erben. Das Grundbuchamt nimmt diese Grundbuchberichtigung vor, wofür der Eigentumsnachweis erforderlich ist. Dieser kann das Testament, aber nun auch der Erbschein sein, den die Erben jetzt beantragen können, wenn sie das Erbe annehmen.

Dies ist übrigens eine Stelle, bei der beim Grundstück erben Kosten entstehen können, nämlich für die Umschreibung im Grundbuch. Diese entfallen aber, wenn diese Umschreibung bis zwei Jahre nach dem Erbfall erfolgt.

Grundstück erben und Grunderwerbsteuer

Erben fragen regelmäßig: Muss ich beim Grundstück erben Grunderwerbsteuer zahlen? Die Antwort lautet klar und eindeutig: Nein! Beim Grundstück erben ist die Grunderwerbsteuer kein Bestandteil der Kosten, wohl aber möglicherweise die Erbschaftssteuer.

Ob beim Erben eines Grundstücks diese Steuer zu zahlen ist, hängt von folgenden Faktoren ab:

  • Gesamtwert des Nachlasses
  • Wert des betreffenden Grundstücks
  • Zahl der Miterben
  • Verwandtschaftsverhältnis zwischen dem Erblasser und dem eventuell steuerpflichtigen Erben

Erbschaftssteuer

Beim Grundstück erben wird eine Steuer (die Erbschaftssteuer) nur erhoben, wenn der Wert des Grundstücks bzw. dessen anteiliger Wert (bei einer Erbengemeinschaft) den Freibetrag übersteigt, der dem betreffenden Erben gemäß seinem Verwandtschaftsverhältnis zum Nachlasser zusteht. Diese Freibeträge sind hoch. Sie betragen:

  • für Ehegatten 500.000 Euro
  • für Kinder 400.000 Euro
  • für Enkel 200.000 Euro usf.

Wenn also zwei Geschwister gemeinsam ein Grundstück erben, zu dem noch ein sonstiger Nachlass in Bargeld oder Wertgegenständen kommt, und der Gesamtwert des Nachlasses inklusive Grundstück unter 800.000 Euro liegt, bleibt für sie das Gesamterbe steuerfrei.

Erbpacht beim Grundstück erben

Wenn der Erblasser ein Erbpachtnehmer des Grundstücks war, kann die Erbpacht nach dem Grundstück erben auf die Erben übergehen. Es besteht aber auch die Möglichkeit, dass der sogenannte Heimfall eintritt: In diesem Fall löst der Eigentümer den Pachtvertrag vorzeitig auf. Dieses Recht hat er, wenn der Erblasser zu Lebzeiten das Grundstück verwahrlosen ließ oder wenn dies durch die Erben geschieht. Die Erbpacht beim Erbe eines Grundstücks ist ein Sonderfall, der oft einer anwaltlichen Beratung bedarf.

Fazit

Das Erbe eines Grundstücks wirft viele Fragen auf, die sorgsam zu klären sind. Wichtig zu wissen: Den Erben bleibt in aller Regel hierfür nicht viel Zeit. Ein Einzelerbe und noch viel mehr eine Erbengemeinschaft müssen sich schnell Klarheit über die Verhältnisse verschaffen und dann die betreffenden Entscheidungen fällen.